Δύο αγορές κατοικίας που κινούνται προς αντίθετες κατευθύνσεις περιγράφουν την ελληνική στεγαστική πραγματικότητα του 2026: από τη μία, νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος που πνίγονται κάτω από το κόστος της στέγης· από την άλλη, μια αγορά πολυτελών ακινήτων που τρέφεται από ξένα κεφάλαια και εξαρτάται ελάχιστα από τον τραπεζικό δανεισμό.

Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη του ΙΟΒΕ, τα νοικοκυριά με εισόδημα χαμηλότερο από το 60% του διάμεσου εισοδήματος διαθέτουν ακόμη περίπου τα έξι στα δέκα ευρώ του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση. Το ποσοστό έχει υποχωρήσει από το 77% των χρόνων της κρίσης, παραμένει όμως εξαιρετικά υψηλό σε σύγκριση με τα ευρωπαϊκά δεδομένα. Ο δείκτης υπερβάλλουσας στεγαστικής επιβάρυνσης -όσοι ξοδεύουν πάνω από το 40% του εισοδήματος για στέγη- αγγίζει στα χαμηλότερα στρώματα το 68% έως 93%, έναντι 35%-40% στην ΕΕ. Παράλληλα, σχεδόν τέσσερα στα πέντε φτωχότερα νοικοκυριά (77%-80%) εμφανίζουν καθυστερήσεις σε ενοίκια, δάνεια ή λογαριασμούς, όταν στην Ευρώπη το αντίστοιχο ποσοστό κινείται στο 20%-28%.

Η πίεση εντείνεται από τις τιμές. Όπως καταγράφει η Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές διαμερισμάτων έχουν ξεπεράσει τα ιστορικά υψηλά του 2008, με άνοδο 5,7% το πρώτο τρίμηνο του 2026 σε ετήσια βάση -6% στα νεόδμητα, 5,5% στα παλαιά- ύστερα από αυξήσεις 8,1% το 2025 και 9,1% το 2024. Οι μεγαλύτερες ανατιμήσεις σημειώθηκαν εκτός Αθήνας: 6,9% στην υπόλοιπη χώρα και 6,4% στη Θεσσαλονίκη, έναντι 5,2% στην Αθήνα.

Σε αντίθεση, η αγορά ακινήτων άνω του ενός εκατομμυρίου ευρώ κινείται αυτόνομα. Όπως αναφέρει στο BusinessDaily η Κορίνα Σαΐα, διευθύνουσα σύμβουλος της Premier Realty, οι περισσότερες αγορές γίνονται με ίδια κεφάλαια, καθιστώντας τον κλάδο ανθεκτικό στις μεταβολές των επιτοκίων. Παρότι οι εκταμιεύσεις νέων στεγαστικών δανείων εκτοξεύτηκαν στα 2 δισ. ευρώ το 2025 από 1,3 δισ. το 2024, παραμένουν μικρές για το μέγεθος της αγοράς. Καύσιμο της πολυτέλειας είναι τα ξένα κεφάλαια: 1,6 δισ. ευρώ ετησίως κατά μέσο όρο την περίοδο 2018-2025, έναντι 170 εκατ. το 2008-2017, ενώ η αναθεώρηση της Golden Visa στις 800.000 ευρώ έστρεψε το ενδιαφέρον σε ακόμη ακριβότερα ακίνητα. Το χάσμα, έτσι, διευρύνεται.